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小林弘明税理士事務所

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売買契約とは・・


◎民法555条
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

◆売買の効力
◇売主の義務
売主は、契約の目的となった財産権を移転する義務を負い、買主が完全にその財産権を取得することができるようにするための一切の行為をしなければならない。

◇果実引渡し義務
「引渡し前」の目的物に「果実」が生じた場合、売主は、果実を収取する権利を得るが、目的物を引き渡すまで代金の「利息」を受け取ることができない。

*売主が、目的物の引渡しを遅滞していても、買主の代金支払いがなされていなければ、売主は、果実を収取することができる。

◇買主の義務
◇売買の目的物の「引渡し」に「期限」があるときは、代金の「支払い」についても、「同一の期限」を付したものと推定される。

◇売買の目的物の引渡しと「同時に」代金を支払うべきときは、その「引渡しの場所で支払う」ことを要す。

◇買主は、目的物の「引渡しの日」から、代金の「利息」を支払う義務を負う。
・支払いに期限があるときは、その期限到来まで利息を払う必要はない。

◇権利を失うおそれ、抵当権の登記
◇売買の目的について権利を主張する者があり、買主が権利の一部、全部を失うおそれがある場合、買主は、その危険に応じて、代金の一部、全部の支払いを拒むことができる。
(売主が相当の担保を提供した場合は、この限りでない)

◇買い受けた不動産に抵当権の登記がある場合は、買主は、抵当権消滅請求の手続きが終わるまで、代金の支払いを拒むことができる。
・売主は、買主に対して、遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求できる。
(買い受けた不動産に先取特権、質権の登記がある場合も同様)

◆担保責任
売主の担保責任とは、売買の目的物や権利関係に欠陥がある場合、売主が、故意、過失に関係なく、負わなければならない責任のこと。
・売主の担保責任は、「無過失責任」。
・買主は、「契約の解除」や「損害賠償の請求」ができる。

◎他人物売買
他人物売買とは、売買契約の目的物の全部が、売主以外の第三者(他人)の所有物である場合をいう。
例えば、Cが所有する土地を、A(売主)がB(買主)に譲渡する売買契約をすることを他人物売買といい、Aは、所有者であるCから土地を購入して、これをBに引き渡さなければならない。
この場合、A(売主)がBへの引渡しができない場合、Aは以下のような担保責任を負う。

◇他人物売買の売主の担保責任
◇買主が知らなかった(善意)場合
◇買主ができること
契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
いつでも(期限なし)

◇買主が知っていた(悪意)場合
契約解除のみ

◇権利行使の期間
いつでも(期限なし)

◎一部他人物売買
一部他人物売買とは、売買契約の目的物の一部が、売主以外の第三者(他人)の所有物である場合をいう。
売主が、他人物である部分について、引き渡しをできない場合、売主は以下のような担保瀬金を負う。

◇一部他人物売買の売主の担保責任
◇買主が知らなかった(善意)場合
◇買主ができること
代金減額請求、契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
事実を知った時から1年以内

◇買主が知っていた(悪意)場合
◇買主ができること
代金減額請求のみ

◇権利行使の期間
契約の時から1年以内

◎数量不足、物の一部滅失
・数量を指示した売買で、その数量に不足がある場合
・物の一部が契約したときに既に滅失していた場合

売主は、以下の担保責任を負う。

◇数量不足、一部滅失の場合の売主の担保責任
◇買主が知らなかった(善意)場合
◇買主ができること
代金減額請求、契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
事実を知った時から、1年以内

◇買主が知っていた(悪意)場合
◇買主ができること
売主の担保責任を追及できない

◎用益権の制限がある場合
・売買の目的物が、地上権、永小作権、地役権、留置権、質権の目的となっている場合、
・目的不動産のために存在するとされた地役権が存在しない場合、
・登記をした賃借権があった場合
売主は、以下の担保責任を負う。

◇用益的権利による制限がある場合の売主の担保責任
◇買主が知らなかった(善意)場合
◇買主ができること
契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
事実を知ったときから、1年以内

◇買主が知っていた(悪意)場合
売主の担保責任を追及できない

◎担保物権が実行されて買主が所有権を失った場合
売買の目的物である不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権設定自体では、不動産の利用に制限がないため、売主の担保責任は発生しないが、抵当権が実行、競売されたときは、買主の所有権が失われるため、この場合、売主は以下の担保責任を負う。

◇抵当権の実行により買主が所有権を失った場合の売主の担保責任
◇買主が知らなかった(善意)場合
◇買主ができること
契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
期限なし

◇買主が知っていた(悪意)場合
◇買主ができること
契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
期間制限なし

・買主の善意、悪意にかかわらず、解除、損害賠償請求ができる。
・先取特権の存在により、買主が所有権を喪失したときも同じ。

◎瑕疵担保責任
目的物に隠れた瑕疵(通常の品質や性能を有していない)がある場合、(契約した時に買主が気付かなかった瑕疵があった場合)、売主は以下の担保責任を負う。

◇隠れた瑕疵がある場合の売主の担保責任
◇買主が知らなかった(善意)場合
◇買主ができること
契約解除、損害賠償請求

◇権利行使の期間
事実を知ったときから、1年以内

◇買主が知っていた(悪意)場合
売主の担保責任を追及できない

隠れた瑕疵により契約目的を達成できない場合にのみ、解除ができる。

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◆契約あり
 ◎原始的瑕疵
  ◇担保責任
   ・他人物売買
   ・一部滅失
   ・用益権制限
   ・隠れた瑕疵など
 ◎後発的不能
  ◇債務者に責任「あり」
   ◇債務不履行
    ・強制履行
    ・損害賠償請求
    ・解除
  ◇債務者に責任「なし」
   ◇危険負担
    ◇売買対象の特定前→債務者主義
    ◇売買対象の特定後、特定物→債権者主義

◆契約なし
 ◎不法行為
  ◇損害賠償請求

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◎担保責任を負わない特約
契約により、売主が担保責任を負わない特約を締結することは可能。
ただし、この特約を結んだ場合でも、売主は、
・知りながら告げなかった事実
・自ら第三者に対して設定し、又は第三者に譲渡した権利
については、その責任を免れることはできない。


◎手付による契約解除
◇買主が、売主に手付を交付したときは、当事者の一方が「契約の履行に着手するまでは」、買主はその手付を「放棄」し、売主は、その手付の「倍額を賠償」して、契約の解除をすることができる。
・この場合、損害賠償の請求はすることはできない。


 

 

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