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小林弘明税理士事務所

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抵当権とは・・


抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない(債務不履行)場合に土地や建物を担保とする権利のこと。
抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受けられる。お金を貸す金融機関がこの抵当権を登記することを「抵当権設定登記」という。
抵当権設定登記が完了すると、登記簿には、登記の目的、登記の原因、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者(金融機関名)などの情報が記載される。抵当権設定登記をする際には、抵当権設定契約書、権利証、印鑑証明書、司法書士への委任状などが必要となる。また、不動産を購入する際は、この「抵当権」以外にも、所有権の移転、建物の解体(滅失登記)、新築(表示、保存登記)に関する登記費用がかかってくるので、早い段階で見積もりをとっておくとよいだろう。

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◆抵当権の内容
◎民法369条
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
2 地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

◎ポイント
・目的物の占有権は抵当権者に移転しない。
・将来発生する債権について、現在において抵当権を設定できる。
・抵当権は、第三者への対抗要件として登記が必要。
(当事者間では、登記がなくとも対抗できる)
・抵当権の目的物は、不動産(土地、建物)、地上権、永小作権。
(動産には、設定できない)
(ただし、不動産の付加物である動産には効力が及ぶ)
・土地に設定された抵当権は、建物には効力が及ばない。
・1つの債権に対して、複数の抵当権を設定することができる。

◎判例
・抵当権時効前でも、抵当権侵害による損害賠償請求は認められる。
・第三者が抵当不動産を不法占拠することにより、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる状態があるときは、抵当権に基づく妨害排除請求としてかかる状態の排除を請求することが許される。

◆抵当権の効力の及ぶ範囲
◎民法370条
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産(以下、「抵当不動産」という)に付加して一体となっているものに及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び第424条の規定により債権者が債務者の行為を取り消すことができる場合は、この限りではない。

◎ポイント
◇抵当権の効力は、抵当不動産の付加一体物に及ぶ
◇抵当権を動産を目的として設定することはできないが、抵当不動産の付加物にその効力は及ぶ。

◎判例
◇借地上の建物に抵当権を設定した場合、抵当権の効力は従たる権利である賃借権に及ぶ。
◇抵当権者が、抵当権の目的である山林に対して既に権利実行に着手し、競売が開始された場合には、土地と一体となす立木に対し差押の効力が及ぶ。
◇抵当権の実行により、競落人が建物の所有権を取得した場合、建物の所有に必要な敷地の賃借権も競落人に移転する。

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◎民法371条
抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

◎民法372条
第296条、第304条及び第351条の規定は、抵当権について準用する。

◇ポイント
・不履行がある場合、抵当権者に果実収取権が生ずる。
(この場合、抵当権設定者の果実収取権は失われる)
・抵当権の目的物が火災で焼失するなど滅失、毀損した場合、物上代位により、保険金請求権など、その滅失、毀損により債務者が受けるべき金銭等に抵当権の効力は及ぶ。
(保険金等が債務者に支払われる前に、差し押さえることが必要)

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◆抵当権の順位
◎民法373条
同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。

◎民法373条
抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
2 前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。


◆抵当権の処分
◎民法376条1項
抵当権者は、その抵当権を他の債務の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権もしくはその順位を譲渡し、もしくは放棄することができる。

◎民法377条1項
前条の場合には、第467条に規定に従い、主たる債務者に抵当権処分を通知し、又は主たる債務者がこれを承諾しなければ、これをもって主たる債務者、保証人、抵当権設定者及びこれらの者の承継人に対抗することができない。

◇ポイント
・抵当権者は、その抵当権を自分の債務の担保とすることができる。
・抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とすることができる(転抵当)。

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◆抵当権の性質
◎物上代位性
物上代位とは、担保物権(抵当権など)の目的物が売却、賃貸、滅失、破損によって、その物の所有者が金銭その他の物を受ける請求権を取得した場合、その担保物権がこの請求権の上に効力を及ぼすこと。
例えば、Aさんが、住宅ローンを借りて、家を購入する場合、借入先の金融機関がその家や土地に「抵当権」を設定する。仮に、その家(担保)が火災などで焼失した場合、Aさんの火災保険金の請求権にも、金融機関の抵当権の効力が及ぶということ。ただし、金融機関はAさんに火災保険金が支払われる前にその請求権を差押えなくてはいけない。
物上代位が認められる担保物権には、抵当権のほか、先取特権、質権がある。

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◆抵当権の設定
抵当権の設定は、抵当権設定者と抵当権者との間で締結される抵当権設定契約によって設定される。

◎物上保証
通常、抵当権は債務者の所有物に対して設定される。つまり、債務者=抵当権設定者となる。しかし、債務者以外の者が抵当権設定者となって債務を担保する場合もある。この場合の抵当権設定者は債務を負わない(つまり、自ら給付を実現する義務を負わない)が、自己の不動産の上に、他人の債務のための責任だけを負担していることになる。これは、債務者以外の者の財産が責任財産となる点で保証の関係に類似するため、こうした抵当権設定を物上保証といい、このときの抵当権設定者を物上保証人という。
なお、保証人(連帯保証人)が担保提供する場合は、物上保証の責任だけでなく、保証人(連帯保証人)としての責任もあることは当然である。




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◆抵当権消滅請求
抵当権消滅請求とは、第三取得者が、自分が適当と考える金額を抵当権者に提供し、抵当権を消滅させることを抵当権者に請求する権利のことをいう。

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◆第三取得者とは・・
抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者のこと。
第三取得者は、抵当権が付着している不動産(抵当不動産)の所有権を一応有してはいるが、債務の返済ができなくなった場合等では、債権者はいつでも抵当不動産を任意競売にかけることができる(抵当権の実行)。そのため、第三取得者は、所有権を喪失し、損害を受ける危険に常にさらされている。
そこで、民法では、債権者(抵当権者)と第三取得者との利害の調和を図るために、「代価弁済」と「抵当権消滅請求」という2種類の仕組みを用意している。

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◎民法379条
抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。

◎民法380条
主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることがえきない。

◎民法381条
抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければならない。

◎民法386条
登記をしたすべての債務者が抵当不動産の第三取得者提供した代価又は金額を承認し、かつ、抵当不動作の第三取得者が、その承諾を得た代価又は金額を払渡し又は供託したときは、抵当権は、消滅する。



 


 

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